부동산·임대차 분쟁 읽기 시간 약 6분

전월세 묵시적 갱신과 계약 분쟁 대처법 - 집주인이 갑자기 나가라고 한다면

계약 기간이 끝났는데 집주인이 갑자기 나가라거나 보증금을 올려달라고 요구한다면 세입자의 권리를 먼저 확인하세요. 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 보증금 반환 절차를 단계별로 정리했습니다.

이 글에서 알 수 있는 것

묵시적 갱신 성립 조건과 세입자 권리
계약갱신청구권 행사 방법과 집주인이 거부할 수 있는 예외 사유
보증금 반환 거부 시 임차권등기명령 신청 방법
전월세 분쟁 무료 조정 신청 방법

내 상황에 맞는 대응법 바로 확인

현재 어떤 상황인지 선택하세요.

묵시적 갱신 - 세입자는 최소 2년 더 거주할 권리가 있습니다 집주인이 계약 만료 6~1개월 전 사이에 갱신 거절 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립합니다. 이 경우 기존과 동일 조건으로 2년이 자동 연장됩니다. 집주인은 묵시적 갱신 후 임의로 퇴거를 요구할 수 없습니다. 법률구조공단(132)에 무료 상담을 받으세요.

계약갱신청구권 - 1회 행사 가능, 5% 이상 인상 거부 가능 주택임대차보호법상 세입자는 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다(최초 계약 포함 최대 4년 거주). 집주인이 거부할 수 있는 예외는 실거주 목적 등 법적 사유가 있어야 합니다. 거절 사유가 불분명하면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하세요.

보증금 미반환 - 임차권등기명령 즉시 신청하세요 이사 후 보증금을 못 받으면 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 완료되면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청은 관할 지방법원에서 가능하며, 법률구조공단(132)에서 서류 작성 지원을 받을 수 있습니다.

집 매각 - 대항력이 있다면 새 집주인에게도 보증금 청구 가능 전입신고와 확정일자가 모두 갖춰져 있다면 새 집주인에게도 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 대항력이 없는 경우에는 경매 절차에서 우선순위가 낮아져 보증금 손실 위험이 있습니다. 즉시 임차권등기명령을 신청하고 법률구조공단(132)에 상담하세요.

전월세 분쟁 주요 유형 정리

분쟁 유형	세입자 권리	대응 방법
묵시적 갱신 후 퇴거 요구	2년 자동 연장 권리	퇴거 거부 + 조정위원회 신청
계약갱신청구권 거부	1회 갱신 청구 권리	거절 사유 확인 + 분쟁조정
보증금 5% 초과 인상 요구	5% 이내 인상만 허용	인상분 지급 거부 + 조정
보증금 반환 거부	임차권등기명령 + 지급명령	법원 신청 (ecfs.scourt.go.kr)
임대인 집 매각	대항력 있으면 새 임대인에게 청구	전입신고·확정일자 확인 필수

단계별 대응 방법

내 권리 확인 및 증거 확보

분쟁 발생 시 가장 먼저 아래 서류를 확인하고 확보하세요. 전입신고·확정일자 여부가 세입자 권리의 핵심입니다.

- 임대차 계약서 원본
- 전입신고 확인 (주민등록 등본)
- 확정일자 도장 확인 (계약서 또는 주택임대차 확정일자 부여 현황)
- 집주인과의 문자, 카카오톡 대화 캡처 보관
- 갱신 거절 통보 시기 확인 (계약 만료 6~1개월 전이 기준) 132 법률구조공단 무료 상담

주택임대차분쟁조정위원회 신청

임대차 분쟁은 소송 전 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 조정받을 수 있습니다. 한국토지주택공사(LH), 한국감정원, 법률구조공단 등에서 운영합니다.

- 신청 대상: 보증금 반환, 갱신 거절, 임대료 증액, 수선 의무 등
- 처리 기간: 60일 이내
- 비용: 무료
- 조정 성립 시 재판상 화해 효력 발생
- 법률구조공단(132)에서 신청 대행 지원 가능 법률구조공단 지원 신청

임차권등기명령 또는 지급명령 신청

보증금을 못 받고 이사해야 할 때, 또는 이미 이사 후에 보증금을 못 받은 경우 임차권등기명령을 신청하세요. 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 보전할 수 있습니다.

- 임차권등기명령: 관할 지방법원에 신청 (인지대 약 2,000원)
- 지급명령: 법원 전자소송 ecfs.scourt.go.kr 에서 온라인 신청
- 보증금 반환 소송: 소가 3,000만원 이하 시 소액사건 절차
- 법률구조공단(132) 무료 소송 지원 가능 법원 전자소송 지급명령 신청

주의 - 세입자가 놓치기 쉬운 함정 - 전입신고를 늦게 한 경우 대항력 발생 시점이 달라집니다 (익일 0시부터 발생)
- 확정일자 없이 전입신고만 한 경우 경매 시 우선변제권이 없습니다
- 집주인 동의 없이 전대(재임대)하면 계약 해지 사유가 됩니다
- 계약갱신청구권은 임대차 기간 만료 6개월~2개월 전 사이에만 행사 가능합니다

실전 팁 - 전월세 분쟁 예방법 - 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 반드시 같이 받으세요.
- 집주인과의 모든 합의는 문자 또는 카카오톡으로 기록을 남기세요.
- 계약 만료 2~3개월 전 갱신 의사를 서면(문자)으로 먼저 통보하면 분쟁 예방에 유리합니다.

핵심 정리 - 전월세 분쟁 단계별 대응 1단계 - 전입신고, 확정일자, 계약서를 확인하고 집주인과의 대화 내용을 캡처 보관하세요.
2단계 - 주택임대차분쟁조정위원회(무료)에 신청하거나 법률구조공단(132)에 무료 상담을 받으세요.
3단계 - 보증금 미반환이면 임차권등기명령 후 지급명령 또는 소액소송을 진행하세요.

전월세 분쟁 - 법률구조공단 무료 상담

132 무료 법률상담