전세 보증금 못 받을 때 대처법

임대차 분쟁 읽기 약 6분

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면? 임차권등기부터 HUG 보증보험 청구까지 순서대로 정리했습니다.

이 글에서 알 수 있는 것

계약 종료 후 집주인이 버틸 때 즉시 해야 할 일
임차권등기명령 신청 방법 및 효과
HUG 전세보증금반환보증 청구 절차
보증보험 없이 보증금 돌려받는 법적 방법

내 상황에 맞는 대처법 바로 확인

지금 어떤 상황인가요?

지금 살고 있더라도 계약 해지 내용증명을 즉시 발송하세요. 동시에 임차권등기명령을 법원에 신청하면, 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다음 세입자를 구해야 준다는 말은 법적 의무가 아닙니다.

계약 종료 후 1개월이 지나도 미반환 시 즉시 보증사고 신청을 하세요. HUG(1566-9009) 또는 가입 기관에 보증이행 청구서를 제출하면 HUG가 대신 지급 후 집주인에게 구상권을 행사합니다.

임차권등기명령을 즉시 신청하고 배당요구를 접수하세요. 경매가 진행 중이라면 법원 경매 절차에서 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자가 있어야 합니다.

임차권등기명령 신청 후 지급명령(민사) 또는 전세금반환 소송을 진행하세요. 법률구조공단(132)에서 무료 법률상담을 받으면 소송 진행 방법을 안내받을 수 있습니다.

계약 종료 후 집주인이 안 돌려줄 때 - 즉시 해야 할 것

전세계약이 끝나면 집주인은 즉시 보증금을 반환해야 합니다. "다음 세입자가 들어와야 준다"는 말은 법적 근거가 없습니다. 이사를 나가기 전 반드시 임차권등기명령을 신청하세요.

절대 하지 말아야 할 것 - 보증금 못 받고 이사 나가기 전입신고를 다른 곳으로 옮기거나 이사를 나가면 대항력을 잃습니다. 임차권등기명령을 법원에 신청한 후, 등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하세요.

단계별 대처 방법

내용증명 발송 - 보증금 반환 요구 의사 기록

우체국 내용증명으로 "계약 종료일 기준 보증금 [금액]원을 [날짜]까지 반환해 달라"는 내용을 집주인에게 발송하세요. 이후 법적 절차의 출발점이 됩니다. 우체국 창구 또는 인터넷 우체국에서 온라인 발송이 가능합니다.
인터넷 우체국 내용증명 발송

임차권등기명령 신청 - 이사 전 법원에 접수

계약 종료 후 주택 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 인지대 2,000원, 등록세 등 소액 비용으로 신청 가능합니다. 등기 완료 후 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서도 접수됩니다.
법원 전자소송 임차권등기 신청

HUG 보증이행 청구 (보증보험 가입자)

HUG 전세보증금반환보증 가입자는 계약 종료 후 1개월이 지나도 미반환 시 보증사고로 신청합니다. HUG 콜센터(1566-9009) 또는 안심전세앱에서 접수하면 HUG가 먼저 보증금을 지급합니다.
HUG 콜센터 1566-9009

보증보험 없을 경우 - 지급명령 또는 전세금반환 소송

법원 지급명령(독촉절차)은 소액이라도 빠르게 집행권원을 받을 수 있습니다. 집행권원 확보 후 집주인의 부동산에 강제경매를 신청하거나, 임금 등 재산을 압류할 수 있습니다. 대한법률구조공단(132) 무료 상담을 활용하세요.
법률구조공단 무료 법률상담

팁 - 집주인의 상습 미반환 여부를 미리 조회할 수 있습니다 HUG 안심전세앱에서 임대인의 보증금 미반환 이력(상습 채무불이행자 명단)을 조회할 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인하세요.

보증금 회수 가능성 - 상황별 전략

상황	방법	예상 기간
HUG 보증보험 가입	보증이행 청구	1~2개월
집주인 재산 있음	지급명령 + 강제집행	3~6개월
경매 진행 중	배당요구 접수	경매 완료 후
집주인 잠적·파산	소액체당금 또는 보증보험	2~4개월

정리 - 전세보증금 미반환 대처 핵심 1. 이사 나가기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하고 2. HUG 보증보험이 있다면 1개월 후 즉시 보증이행 청구를 하세요. 3. 보증보험이 없다면 법원 지급명령 후 강제집행으로 끝까지 받아내세요.

전세보증금 미반환 - HUG에 즉시 보증이행 청구

HUG 1566-9009